Immobilien-Exposé erstellen: 7 Tipps für die Schweiz

Veröffentlicht: 2026-11-03 · Aktualisiert: 2026-11-04

Von Redaktion Digital Cloud Market – Digitalstrategie & SEO/LLMO für Schweizer KMU.

So erstellst du dein Immobilien-Exposé: sieben Tipps zu Angaben, Fotos, Grundrissen und mobiler Objektseite – mit Checkliste und Textvorlage.

Warum sollte jemand eine Besichtigung anfragen, wenn dein Exposé schon die wichtigsten Fragen offenlässt? Ein professionelles Immobilien-Exposé verbindet geprüfte Objektangaben, aussagekräftige Fotos, verständliche Grundrisse und eine sachliche Beschreibung. Auf deiner Website gehören eine gut lesbare Darstellung auf dem Handy und ein klarer Kontaktweg dazu.

Wenn du das Marketing eines Schweizer Immobilienunternehmens betreust, kennst du vielleicht diese Abstimmung: Die Bewirtschaftung liefert Angaben, der Verkauf ergänzt Texte, und kurz vor der Veröffentlichung kommt ein neuer Grundriss. Deine Aufgabe ist nicht nur, daraus eine schöne Präsentation zu machen. Du brauchst eine verlässliche Grundlage, auf der Interessierte entscheiden können, ob das Objekt zu ihrem Bedarf passt.

Die folgenden sieben Tipps führen dich von den Unterlagen zur veröffentlichten Objektseite. Der Fokus liegt auf dem Exposé selbst – nicht auf Werbekampagnen oder der gesamten Vermarktungsstrategie.

Was dein professionelles Exposé auszeichnet

Behandle das Exposé als Entscheidungshilfe, nicht als Werbeprospekt voller Superlative. Interessierte sollen das Angebot verstehen, offene Fragen erkennen und den nächsten Schritt finden.

Plane dafür eine zusammenhängende Objektseite: Einstieg mit Bild und Eckdaten, danach Beschreibung, Grundriss, Lage und Kontakt. Du übernimmst damit das Prinzip einer fokussierten Einzelseite, ohne deine gesamte Immobilien-Website auf eine einzige Seite zu reduzieren.

Dein redaktioneller Massstab:

• Nachvollziehbar: Du kannst jede konkrete Objektangabe einer Unterlage oder einer zuständigen Person zuordnen.
• Übersichtlich: Du trennst Eckdaten, Beschreibung und ergänzende Dokumente.
• Ehrlich: Du beschreibst Vorzüge und Einschränkungen ohne beschönigende Aussagen.
• Handlungsorientiert: Du zeigst, wie Interessierte Fragen stellen oder eine Besichtigung anfragen können.

Immobilien-Exposé erstellen: sieben konkrete Tipps

1. Sammle Objektinformationen vor dem Schreiben

Beginne mit einem gemeinsamen Objektblatt. Halte darin nicht nur die Angaben fest, sondern auch deren Herkunft, Prüfstatus und die verantwortliche Person. Ungeklärte Informationen markierst du intern als offen, statt sie beim Schreiben zu ergänzen.

Art der Immobilie, Preis, Baujahr, Wohnfläche, gegebenenfalls Grundstücksgrösse, Zimmerzahl, Ausstattung und Zustand gehören laut dieser Übersicht zu Exposé-Inhalten zu den zentralen Angaben.

Ergänze für deinen Arbeitsablauf Verfügbarkeit, Objektstatus und die freigegebenen Unterlagen. Lege fest, wer Änderungen bestätigt und wer sie auf der Website nachführt. So musst du bei einer Preis- oder Statusänderung nicht zuerst nach der zuständigen Person suchen.

Schweizer Besonderheit: Prüfe, welche Angaben und Unterlagen für die Vermarktung deines Objekts erforderlich sind. Liegt ein Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) vor, übernimm ausschliesslich geprüfte Informationen. Erfinde keine Energiekennzahlen und kläre kantonale oder objektspezifische Anforderungen bei Bedarf fachlich ab.

2. Plane Fotos nach ihrem Informationswert

Erstelle vor dem Fototermin eine Motivliste. Frage dich bei jedem Bild: Was versteht jemand dadurch besser?

Sinnvolle Motive für deine Auswahl sind:

• Aussenansicht und Zugang zum Gebäude.
• Wohnräume mit erkennbaren Raumbeziehungen.
• Küche und Nassräume.
• Vorhandene Aussenflächen und Nebenräume.
• Relevante Ausstattungsdetails.

Wähle als Einstiegsbild eine Aufnahme, die das Objekt repräsentiert – nicht nur das dekorativste Detail. Prüfe danach, ob deine Bildfolge einen nachvollziehbaren Rundgang ergibt.

Ergänze sachliche Bildunterschriften, beispielsweise die Raumbezeichnung. Die Empfehlung, geeignete Objektfotos auszuwählen und mit passenden Bildunterschriften zu versehen, findest du auch im Leitfaden zur Exposé-Erstellung.

3. Mache Grundrisse wirklich lesbar

Veröffentliche nicht einfach den ersten Plan aus dem Objektordner. Prüfe zuerst, ob er zum aktuellen Zustand gehört und ob Raumbezeichnungen sowie vorhandene Masse erkennbar sind.

Kontrolliere insbesondere:

• Stimmen Plan, Fotos und Beschreibung überein?
• Sind die Geschosse eindeutig bezeichnet?
• Lassen sich Zugänge und Raumverbindungen nachvollziehen?
• Sind mitveröffentlichte interne Notizen entfernt?
• Ist der Plan auch auf dem Handy sinnvoll nutzbar?

Plane für deine Objektseite eine vergrösserbare Darstellung und einen ergänzenden Download ein. Lass beides vor der Veröffentlichung testen. Ein unleserlicher Plan erfüllt seinen Zweck auch dann nicht, wenn die Datei vollständig ist.

4. Schreibe konkret statt blumig

Beginne deine Objektbeschreibung mit dem stärksten belegten Merkmal. Erkläre danach die Raumaufteilung, Ausstattung, den Zustand und relevante Einschränkungen. Die Empfehlung, sachlich zu bleiben, Übertreibungen zu vermeiden und Vorzüge an den Anfang zu stellen, entspricht dem Schweizer Exposé-Leitfaden.

Streiche Aussagen wie «einzigartige Traumimmobilie», wenn danach keine nachvollziehbare Information folgt. Schreibe lieber, welche Räume miteinander verbunden sind oder welche Ausstattung tatsächlich vorhanden ist.

Ausdrücklich fiktives Vorher-Nachher-Beispiel: Die folgenden Texte sind Schreibmuster, keine reale Objektbeschreibung. Die Platzhalter enthalten bewusst keine erfundenen Objektdaten.

Fiktives Beispiel – keine reale Immobilienanzeige

Vorher:

«Wunderschöne Traumwohnung in perfekter Lage. Hochwertige Ausstattung und einzigartiges Wohngefühl.»

Nachher:

«Diese 3,5-Zimmer-Wohnung in Luzern verfügt über einen Balkon, einen offenen Wohn- und Essbereich und einen Lift. Die Küche ist direkt mit dem Wohnbereich verbunden. Eine Bushaltestelle befindet sich in der Nähe. Weitere Angaben zu Ausstattung, Nebenkosten und Verfügbarkeit erhältst du im Exposé.»

Hinweis: Sämtliche Objektmerkmale sind für dieses Beispiel frei erfunden. Bei einer tatsächlichen Veröffentlichung müssen alle Angaben überprüft werden.

Die zweite Fassung gibt dir eine nutzbare Struktur. Ersetze jeden Platzhalter durch eine geprüfte Angabe und entferne Sätze, für die dir die Grundlage fehlt.

Falls du KI-Unterstützung einsetzt, gib nur freigegebene Informationen vor. Eine passende Arbeitsanweisung lautet: «Formuliere aus diesen Angaben eine sachliche Objektbeschreibung. Ergänze keine Eigenschaften. Liste fehlende Informationen separat auf.» Prüfe den Entwurf anschliessend Satz für Satz.

5. Beschreibe die Lage anhand konkreter Fragen

«Zentral und ruhig» lässt viel Interpretationsspielraum. Überlege stattdessen, welche Informationen jemand für den Alltag an diesem Standort benötigt.

Prüfe für deine Lagebeschreibung:

• Welche Haltestellen und Verkehrsanbindungen sind relevant?
• Welche Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im Umfeld?
• Welche Schulen, Freizeitangebote oder Naherholungsräume passen zur Beschreibung?
• Welche Besonderheiten des direkten Umfelds solltest du offen benennen?

Lagepläne sowie Angaben zu Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung und Schulen werden auch im Ratgeber zu Grundriss und Lageinformationen empfohlen.

Nenne Entfernungen oder Wegzeiten nur, wenn du sie geprüft hast. Dokumentiere dabei Ausgangspunkt und Fortbewegungsart. Vermeide unbelegte Aussagen wie «alles in unmittelbarer Nähe».

6. Gestalte zuerst für das Handy

Öffne deinen Entwurf auf einem Smartphone – nicht nur in der Vorschau am Bürobildschirm. Prüfe, ob du Preis, Objektart, Ort und Verfügbarkeit ohne mühsames Suchen findest.

Dein mobiler Abnahmetest:

• Sind Texte ohne Vergrössern lesbar?
• Lassen sich Bilder und Grundrisse gut bedienen?
• Bleiben wichtige Angaben ausserhalb eines Downloads zugänglich?
• Sind Schaltflächen eindeutig beschriftet und gut erreichbar?
• Ist die Seite auch ausserhalb deines Büro-WLANs angenehm nutzbar?

Beauftrage bei langen Wartezeiten eine Prüfung der Bilddateien und des Seitenaufbaus. Nutze ein ergänzendes PDF nicht als Ersatz für eine lesbare Objektseite.

Eine professionelle Immobilien-Website sollte Exposés auch auf Smartphones übersichtlich darstellen. Wichtig sind schnell ladende Bilder, gut lesbare Grundrisse und eine einfache Besichtigungsanfrage. Welche Funktionen dafür sinnvoll sind, erfährst du auf unserer Seite Immobilien-Websites.

7. Verbinde das Exposé mit einer klaren Besichtigungsanfrage

Setze nach den wichtigsten Eckdaten und am Ende der Objektseite einen verständlichen Kontaktaufruf, etwa «Besichtigung anfragen». Benenne daneben eine zuständige Ansprechperson.

Plane für das Formular nur Angaben ein, die du für die erste Bearbeitung brauchst:

• Objektbezug beziehungsweise Objektreferenz.
• Name und gewünschter Kontaktweg.
• Wunsch nach Rückruf oder Besichtigung.
• Optional eine Frage oder ein Terminwunsch.

Lass den Objektbezug im Formular bereits vorbelegen. Gestalte die Rückmeldung so, dass klar zwischen einer eingegangenen Anfrage und einem bestätigten Besichtigungstermin unterschieden wird.

Teste den gesamten Ablauf selbst: Formular ausfüllen, absenden und beim zuständigen Team prüfen, ob die Anfrage vollständig angekommen ist. Auch der Ratgeber zu Kontaktmöglichkeiten im Exposé empfiehlt, die Kontaktdaten zu kontrollieren.

Setze bei Kauf und Miete unterschiedliche Schwerpunkte

Kaufobjekt

Für dein Kaufexposé:

• Trenne Kaufpreis und Angaben zu zusätzlich angebotenen Bestandteilen klar.
• Beschreibe Zustand und dokumentierte Erneuerungen nachvollziehbar.
• Ordne verfügbare Unterlagen zu Gebäude, Grundstück und Energie ein.
• Halte ungeklärte Angaben bis zur Prüfung aus dem veröffentlichten Text heraus.

Dein Selbstcheck: Kann jemand erkennen, welche Informationen bereits vorliegen und welche Fragen vor einer Kaufentscheidung noch geklärt werden müssen?

Mietobjekt

Für dein Mietexposé:

• Stelle Nettomietzins, Nebenkosten und separat angebotene Bestandteile verständlich dar.
• Nenne den bestätigten Bezugstermin und den aktuellen Vermietungsstatus.
• Beschreibe Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten anhand freigegebener Angaben.
• Erkläre, wie die Besichtigungsanfrage abläuft.

Dein Selbstcheck: Kann jemand einschätzen, ob das Objekt zum eigenen Platzbedarf, Budget und gewünschten Einzugstermin passt?

Lege einen einfachen Veröffentlichungsablauf fest

Definiere vor dem ersten Exposé eine wiederverwendbare Vorlage. Ergänze eine kurze Arbeitsanleitung: Wo werden Angaben geändert? Wer gibt sie frei? Wer aktualisiert den Status nach Vermietung oder Verkauf?

Nutze dafür einen klaren Ablauf:

1. Sammle Unterlagen und kennzeichne offene Fragen.
2. Lass die Objektangaben fachlich freigeben.
3. Erstelle Text, Bildfolge und Objektseite.
4. Prüfe die mobile Darstellung und das Formular.
5. Veröffentliche erst nach der Schlusskontrolle und benenne die verantwortliche Person für spätere Änderungen.

Wenn dir diese Grundlage auf deiner bisherigen Website fehlt, kläre sie, bevor du eine neue Website erstellen lässt. Frage konkret nach der Pflege von Objektdaten und einer verständlichen Einführung für dein Team.

Deine Exposé-Checkliste vor der Veröffentlichung

Nutze diese Liste als gemeinsame Schlusskontrolle mit der objektverantwortlichen Person:

• Eckdaten: Sind alle Angaben geprüft und offene Punkte geklärt?
• Kauf oder Miete: Sind Preise, Kostenbestandteile und Verfügbarkeit verständlich dargestellt?
• Fotos: Zeigt die Auswahl das Objekt nachvollziehbar und ohne irreführende Darstellung?
• Grundriss: Ist der richtige Plan gut lesbar und stimmt er mit der Beschreibung überein?
• Text: Ist jedes konkrete Merkmal belegbar und sind alle Platzhalter entfernt?
• Lage: Sind Aussagen zur Umgebung und sämtliche Wegangaben geprüft?
• Unterlagen: Sind beigefügte Dokumente für die Veröffentlichung freigegeben?
• Handy: Sind Eckdaten, Bilder und Kontaktmöglichkeiten gut nutzbar?
• Formular: Kommt deine Testanfrage mit dem richtigen Objektbezug an?
• Pflege: Ist klar, wer spätere Änderungen auf der Website übernimmt?

Immobilien-Exposés professionell auf deiner Website präsentieren

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Immobilien-Website erstellen lassen

Häufig gestellte Fragen

Welche Angaben gehören in ein Immobilien-Exposé?

Nimm geprüfte Eckdaten, Preisangaben, Verfügbarkeit, Ausstattung, Zustand, Fotos, Grundriss, Lagebeschreibung und Kontaktmöglichkeiten auf. Unterscheide dabei zwischen Kauf- und Mietobjekten. Nutze die Checkliste oben als redaktionelle Kontrolle, nicht als rechtliche Vollständigkeitsbestätigung.

Welche Energieangaben gehören in ein Immobilien-Exposé?

Welche Energieinformationen angegeben werden müssen, hängt von den geltenden Anforderungen und der konkreten Immobilie ab. Prüfe vorhandene Dokumente wie den GEAK und übernimm ausschliesslich verifizierte Angaben. Bei Unsicherheiten sollten die kantonalen Vorgaben fachlich abgeklärt werden.

Solltest du dein Exposé als PDF oder als Website veröffentlichen?

Plane die Objektseite als direkt lesbaren Einstieg und biete ein PDF bei Bedarf ergänzend an. Prüfe beide Fassungen auf übereinstimmende Angaben. Lege insbesondere fest, wie du Änderungen an Preis, Verfügbarkeit und Objektstatus nachführst.

Kannst du KI für die Objektbeschreibung einsetzen?

Nutze KI höchstens als Unterstützung beim Formulieren und Strukturieren. Gib geprüfte Angaben vor, untersage Ergänzungen und kontrolliere den Entwurf anschliessend anhand deiner Unterlagen. Ungeklärte Merkmale bleiben offen, bis du sie verifiziert hast.